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[举案说法] 小区违建千千种,管理方式各不同|法官告诉您,如何视情况恰当履责(四则)

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成渝 发表于 2018-11-16 08:52:13 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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成渝
2018-11-16 08:52:13 55 0 看楼主
                                       
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案例一、业主违章搭建构筑物,物业起诉拆除获法院支持

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虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益,并未直接损害物业公司的利益,但是物业有权以自己的名义起诉违章搭建业主,要求拆除违章搭建。
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王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主,自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物,北京万科物业认为,王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益,现诉至法院要求:判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。
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王敏辩称:不同意原告的诉讼请求。理由是:程序上万科物业提交的证据大通彩票官网合同的期限是到2013年12月31日,以及到期,万科星园小区涉及违建比较普遍,应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在二层露台上搭建,是为了解决冬季保温的问题,不存在损害其他业主利益的情况,在购买该房屋时前手业主已和业主进行过沟通,物业公司同意在个人露台上搭建。

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法院审理后认为:万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》,且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务,原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人,万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》,被告作为万科星园小区业主,亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求,有法律及事实依据,本院予以支持。依据《物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定,判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园某号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元,由被告王敏负担。
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案例二、未能证实全面履行了服务义务,判决多名业主少交物业费

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北京程先生去年将小区物业公司起诉至法院,理由就是物业对小区违建未尽到管理职责。程先生的家位于楼房的顶层。2009年5月初,有小区业主在楼顶用槽钢私自加盖200余平方米的违章建筑。该违建导致程先生家的房屋主体墙出现裂缝,屋面防水层失效,造成屋面渗漏水。程先生认为小区物业应该保证自己房屋的正常使用,小区物业未尽到大通彩票官网职责。
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该案源于北京高档别墅区九台庄园,多名业主因拒交物业费被物业公司诉至法院。被诉的业主称,小区内扩建成风,不少住户私搭乱建大量房屋、游泳池、私家花园等,严重破坏了小区环境,虽然业主们多次反映,但物业公司不制止,对业主“圈地”行为疏于管理,侵犯了其他业主的权利,故拒交物业费以示抗拒。
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法院经审理认为,原告物业公司称为业主提供了合格的物业服务,但是未能证实其已经全面履行了自己的服务义务并得到大多数业主的认可,故其应承担举证不能的法律后果。昌平法院一审判决多名业主少交物业费,同时表示业主可以起诉物业公司管理不当
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北京市律师协会大通彩票官网专业委员会秘书长、北京中勉律师事务所主任律师杨晓刚认为,对于小区业主私搭乱建的行为,物业公司负有制止和报告的义务。物业公司发现业主搭盖违建后,首先应予以制止,其次要向{####}、规划等部门报告

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“北京市住建委曾颁布过相关文件,对物业公司报告的内容都有规定。”杨律师说,“物业公司向{####}等部门报告后,拆除违建的工作应由{####}承担。业主也有权向{####}报告,{####}受理后应该及时予以处理,限期整改或责令拆除。”
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杨晓刚律师认为,对于小区内的违建无法制止的,物业公司应该去法院起诉搭盖违建的业主,按照最高法颁布的关于审理物业纠纷的司法解释,受到侵害的业主有权起诉物业公司,要求其履行责任或赔偿损失。对实施侵害行为的业主,物业公司也有权起诉业主,要求恢复原状等

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但实际上小区物业并非毫无对策。物业公司可阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区,切断业主搭盖违建的建材来源
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案例三、因其他业主私搭乱建而拒交物业费,法院不予支持
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虽然违建的问题未能解决,但物业公司已作出处理,邹某仅以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。近日,金溪县人民法院依法审结了一起物业服务合同纠纷,判决被告邹某支付大通彩票官网费2400元。

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邹某于2014年购买了某小区一套房屋。入住后,邹某发现相邻业主在靠近自己过道公共位置加了一扇防盗门,他认为侵害了自己的权利,找物业反映要求拆除。物业公司表示,会找相邻业主协调处理。
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半年过去了,相邻业主并没有拆除加盖的防盗门。邹某再次找到物业公司,物业公司表示,已告知相邻业主不允许加建,且报告了{####}部门,但物业公司无权拆除违规加盖的防盗门,并建议他起诉相邻业主。邹某却认为,对小区进行管理是物业公司的职责,他没有找相邻业主协商,也没有对其提起诉讼。2015年开始,邹某拒绝缴纳物业费。后物业公司将邹某诉至法院。
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法院审理后认为,被告邹某认为物业公司没有对违规私搭乱建的现象进行制止,服务不当,因此拒绝缴纳物业费。的确物业公司对小区内私搭乱建的行为有义务管理和制止。物业公司在接到邹某反映的情况后,即与相应业主联系,发送了书面通知,且及时向{####}部门报告,已履行了相应的义务。虽然违建的问题未能解决,但物业公司已作出处理,邹某仅以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据,遂依法作出上述判决。

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案例四:物业强拆违章建筑,法院判决赔偿业主损失
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2001年6月13日,南京市民张女士购了一处住房,并与某物业公司(下称某公司)签订了大通彩票官网合约。7月16日,张女士请工人对新房进行装修。在此过程中,她在内厨房外北阳台上,用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房,且进行了内外装修,但该房系违章建筑。
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同年9月27日傍晚,负责小区大通彩票官网的某公司的保安人员来到张的新房,限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后,某公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午,张女士找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许,某公司的邱某带领该公司数人,从张女士邻居的窗口跳入张家北阳台,将其违章搭建的厨房全部砸毁,厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。
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事后,张女士与某公司多次交涉未果,遂于2001年10月11日将对方告上法庭,要求判令某公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元,并要求被告承担本案全部诉讼费。
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南京市鼓楼区法院受理此案后,先后两次开庭审理此案。庭审中,某公司首先提出,诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑,张女士也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此,某公司不清楚张女士起诉的依据是什么。此外,对张女士要求赔偿精神损失费没有法律依据,故请求法院驳回原告的诉讼请求。
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张女士指出,自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议,但某公司无权拆除违建,并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为,由于某公司的损害行为,毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水,还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损,费用高达4685元,要求某公司一并赔偿。

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南京市鼓楼区法院对张女士损坏现场进行了实地勘查,并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估,鉴定结论总损失额为1.2万元。

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该院经审理后认为:张女士搭建的厨房虽系违章建筑,应当拆除,但该权利应由行政主管部门行使,某物业公司作为大通彩票官网部门,无权行使此权利。作为厨房的搭建人,张女士投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产,理应受法律保护。某公司擅自闯入对方民宅,毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系,由此所造成的损失理应予以全部赔偿,具体赔偿数额以鉴定结论为准。

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4月12日,鼓楼区法院就此案作出一审判决,判决某公司败诉,一次性赔偿张女士财物损失费1.2万元。案件受理费及鉴定费共1930元由被告承担。张女士增加的诉讼请求因涉及案外他人利益,本案不作处理;所提出的精神损失费赔偿,缺乏法律依据,亦不予支持。
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